Preocupado com o posicionamento da promotora de Justiça Andréia Cristina Peres da Silva, da 42ª Promotoria de Justiça do Meio Ambiente, que pode comprometer os próximos 10 anos de Campo Grande no momento em que é definido o novo Plano Diretor (PD) do município, o presidente do Secovi-MS (Sindicato da Construção Civil de Mato Grosso do Sul), Marcos Augusto Netto, alerta que a proposta para aplicação do Coeficiente de Aproveitamento 1 para toda a Capital fará com que, pelo menos, 90% dos imóveis da cidade percam valor.
O Secovi é uma das diversas entidades que participaram da elaboração, ao longo dos últimos dois anos, do projeto de lei para revisão do Plano Diretor de Campo Grande – que estabelece regras para a expansão urbana do município –, e que são contrárias à exigência apresentada pela promotora Andreia Cristina Peres da Silva em relação ao Coeficiente 1. “O Ministério Público não tem equipe técnica e capacitada para fazer esse tipo de estudo”, afirmou o presidente da entidade, reforçando que o Observatório de Arquitetura da UFMS (Universidade Federal de Mato Grosso do Sul) subsidiou, nos últimos anos, os debates do projeto para revisão do Plano Diretor. “É muito ruim que apresentem essa questão desta forma”, garantiu em entrevista ao Campo Grande News.
O presidente do Secovi afirma que a proposta enviada à Câmara – retirada pela Prefeitura para adequações – seria modificada de forma a reduzir Campo Grande a cinco zonas urbanas, estipulando o CA 1 para toda a cidade. “A grosso modo, quer dizer que ninguém poderia construir se a área total tiver o mesmo tamanho do terreno”, explicou. Para empreendimentos maiores, como prédios ou condomínios verticais, seria necessário comprar os “lotes virtuais” da prefeitura, “que vai se tornar a maior imobiliária virtual da cidade”, apontou.
Expansão da cidade força implantação de infraestrutura em diferentes regiões
Prejuízo – O problema, porém, vai além do encarecimento do processo de construção com a possível criação de um novo imposto para tais obras. Marcos Augusto Netto afirma que o nivelamento de toda a cidade para o CA 1 vai alterar a situação de 90% dos 383.143 imóveis cadastrados em Campo Grande.
“Isso porque 90% deles tem hoje do CA 2 para cima”, afirma o presidente do Secovi. “Quando se faz a proposta do CA 1 vai se tirar valor, você vai desvalorizar imóveis de 90% da cidade. Ou seja, atinge a população em geral”, prosseguiu. A perda de valor seria decorrente da limitação para construções, tolhendo a verticalização.
Marcos Netto afirma ainda que, caso a proposta avance nos termos do MPMS, até mesmo proprietários de lotes menores serão impactados. “É um projeto absurdo, pois desvalorizar os imóveis para transferir ao município essa receita. Faz-se cortesia com o chapéu da população”, disparou.
UM NOVO IMPOSTO
O presidente do Secovi pontua que, caso toda a Campo Grande tivesse o CA 3 (três vezes o potencial de construção de cada lote), “a prefeitura seria dona de 1.030.000 (um milhão e trinta mil) unidades de CA, ou lotes virtuais”. Além disso, ele também aponta que a negociação dos lotes virtuais seria equivalente a um novo imposto, “criado em um momento de crise”.
O efeito, prosseguiu, seria contrário, com perdas de receitas do IPTU, ISS da construção civil e ITBI, indo ao contrário do que preconiza o projeto original – favorecendo a expansão horizontal da cidade, criando bairros mais afastados diante da dificuldade de se efetuar construções verticais.
“O objetivo básico do plano diretor é ocupar áreas de Campo Grande, poder dar estrutura completa à população, como água, luz e rede de esgoto. A cidade tem 35 mil hectares. Caberiam aqui até sete milhões de pessoas”, afirmou. Por fim, Netto destacou que a região central da cidade, nos últimos dez anos, perdeu 12 mil habitantes, “mas tem toda a infraestrutura que é necessária quando se faz um bairro afastado. Se usarmos as áreas já existentes vai se gerar economia”.
Confira abaixo as consequências para a cidade, e seus moradores, das recomendações do MPE.
COEFICIENTE 1 DE CONSTRUÇÃO
Estabelece que cada proprietário, independente da região da cidade, poderá́ construir apenas imóveis de área igual à medida do terreno. Se desejar construir área maior, causará a chamada outorga onerosa.
Saiba os efeitos:
CIDADE MAIS ESPALHADA
- Ao invés de aproveitar as estruturas já́ existentes no município e melhorá-las, será́ necessário criar novas.
- Não diminuirão os vazios urbanos e se aumentarem vão exigir implantação de mais infraestrutura no município (e despesas) com transporte, agua, luz, vias de acesso, asfalto, esgoto, coleta de lixo.
- A conta dessa cidade mais cara será do contribuinte.
MAIS UM IMPOSTO
- A outorga onerosa se transformará em mais um imposto para uma sociedade que já́ não aguenta mais a conta da administração publica.
- Será́ a maior transferência de renda da história da cidade do contribuinte para a Prefeitura.
- É sabido que a administração pública no Brasil não se caracteriza pela gestão e ciente, e com isso, não há de se esperar o melhor uso dos recursos reunidos.
DESEMPREGO E CRISE NO MERCADO DE CONSTRUÇÃO
- O dinheiro que movimenta o mercado através da iniciativa privada e proprietários de terrenos muda de mãos e passa para a Prefeitura.
- Pequenas e medias construtoras terão dificuldade de capital para bancar a outorga onerosa, inviabilizando projetos, gerando desemprego e por consequência pobreza e altos impactos na saúde e segurança publica.
- A construção civil é a maior geradora de empregos diretos e indiretos e as consequências das más politicas são sempre de efeito imediato e alto impacto.
- Com a redução do numero de obras o efeito será em toda cadeia da construção, do operário até as lojas de materiais de construção e acabamento.
DESVALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS
- O valor dos imóveis considera o potencial de construção da área. Com a redução do potencial construtivo os proprietários verão cair a avaliação e o valor de venda de seus imóveis por toda a cidade.
REDUÇÃO DE RECEITAS DE IPTU E ISS
- Com menos construções a Prefeitura recolherá menos ISS.
- Com imóveis valendo menos, a Prefeitura precisará rever os valores de IPTU, reduzindo sua receita.
- Com uma cidade mais pobre, a inadimplência do IPTU crescerá.
- Com menos dinheiro, cairão os recursos da cidade para educação, infraestrutura e segurança.
FRAGILIDADE NA GESTÃO
- A gestão da outorga onerosa pelo município exigirá maior infraestrutura, com maior custo ao contribuinte.
- Uma eventual fragilidade de gestão (transparência, qualificação, competência) pode abrir portas à corrupção e privilégios direcionados.
COMÉRCIO E INVESTIMENTOS COMPROMETIDOS
- Empreendedores, empresários e comerciantes costumam usar imóveis como garantia real de capital. Com imóveis valendo menos, diminui a captação de dinheiro para investimentos, comprometendo o desenvolvimento econômico.
- Com menos negócios, empreendimentos, industrias, comercio e serviços, diminuirá́ o dinheiro circulante na cidade o desemprego se agigantará em todas as áreas, afetando a cadeia de produção e consumo.
- Com a queda de todas as atividades econômicas (indústria, comércio e serviços), terá queda de arrecadação e empobrecimento da cidade.
INSEGURANÇA JURÍDICA
- A redução do valor de imóveis comprometerá até mesmo contratosfinanceiros ativos, que tenham imóveis em garantia, pois eles passam a valer menos.
- O potencial de atração da cidade para novos negócios diminuirá consideravelmente e os existentes viverão insegurança.
INVENTÁRIOS SERÃO AFETADOS
- Inventários que normalmente demoram anos, serão impactadas pela redução do valor do imóvel durante o processo.
EXPERIÊNCIA COM CAMPO GRANDE?
- O Brasil tem 5.570 municípios e o número de cidades que adotou o Coeficiente 1 não chega a 20.
- São Paulo recuou desse modelo.
- Campinas desistiu desse modelo.
- Por que fazer experiência com Campo Grande?
EVASÃO DE TALENTOS
- Uma cidade com menos oportunidades terá menor poder de reter profissionais.
- Famílias se fragmentarão para que seus integrantes busquem oportunidades em outras praças.
ÍNDICE DE PERMEABILIDADE
Não se pode adotar um índice de permeabilidade “cabalístico” genérico e linear para toda a cidade, mas precisa ser baseado em características específicas, visto que existem pelo menos cinco tipos de solos predominantes e diferentes entre si na Capital, com declividades únicas e ligações também específicas à microbacias.
Saiba os efeitos.
SUSTENTABILIDADE
- Um critério equivocado não resolverá o problema de drenagem da cidade e irá potencializar os problemas já existentes
- Precisa ser estudado o problema das enchentes, que vai além do Plano Diretor, e deve ser profundo, com um plano de drenagem, que não se resolve apenas estabelecendo um índice numérico.
- A proposta original tem um viés de sustentabilidade muito grande, com projeto inteligente para o verde, permeabilidade e qualidade de vida. É uma visão técnica, sustentável e social que está sendo desprezada.
Ou seja, esse posicionamento do Secovi só confirma a estranheza causada pelo posicionamento do MPE a essa altura, pois ignora os avanços obtidos na discussão do Plano Diretor e a grandeza, qualidade e representatividade de técnicos, da população, dos Conselhos Regionais, do CMDU e dos diversos setores da sociedade que participaram da discussão alinhados pelo bem da cidade.
É preciso que a sociedade e seus representantes tenham ciência dos efeitos envolvidos numa decisão equivocada, pois a história da cidade não perdoará aqueles que, por omissão ou desconhecimento, jogarem Campo Grande no retrocesso na próxima década.